TSO DNL Active Property II L.P. - Operative US-ImmobilienBeteiligung

Hurdle-Rate 8,0 % p.a., Ausschüttungen vierteljährlich, Track Record > 24,3 % p.a.

verfügbar

TSO DNL Active Property II L.P. -
Das Beteiligungsangebot

Die Vermögensanlage TSO DNL Active Property II L.P. ist eine operativ tätige Beteiligung, die in unterbewertete US-Gewerbeimmobilien im Südosten der USA mit Entwicklungspotential investiert. Plan ist es, die Immobilien innerhalb von nur drei Jahren nach Erwerb mit Gewinn weiter zu veräußern. Im Immobilien-Portfolio des TSO Active Property II befinden sich aktuell bereits vier aussichtsreiche Immobilien, wie dem Prospektnachtrag vom
19. März 2018 zu entnehmen ist. Weitere attraktive Immobilien stehen kurz
vor dem Ankauf. Das geplante Platzierungsvolumen beträgt wieder 125 Mio.
US-Dollar Eigenkapital, kann im Bedarfsfall per Option auf 200 Mio. USD erhöht werden. Die Hurdle-Rate beträgt 8,0 % p.a., die nach einem ausschüttungsfreien Zeitraum vierteljährlich inklusive der Nachzahlungen ausgeschüttet werden soll. Am Gesamtgewinn, der nach Verkauf eines Immobilienobjekts ermittelt wird und über die jährliche Hurdle-Rate hinausgeht, partizipieren die Investoren zusätzlich mit einem Anteil in
Höhe von 85 %.

Laut Prognoserechnung darf der Investor mit einem Gesamtrückfluss zwischen 175 % und 225 % rechnen. Die maximale Laufzeit der Beteiligung wird mit 10 Jahren angegeben. Ziel des TSO-DNL Active Property II L.P. ist jedoch, die Vermietungsquote der Immobilien konsequent zu optimieren und weitere Entwicklungspotenziale zu nutzen, damit die Immobilienobjekte schon nach rund drei bis fünf Jahren mit einem Vermietungsstand von mindestens 90 % weiter veräußert werden können.

Das vorliegende Beteiligungsangebot TSO Active Property II L.P.
verfügt über verschiedene außergewöhnliche Schutzmechanismen für die Investoren. So ist im Gesellschaftsvertrag fest geschrieben, dass die jährliche Gesellschaftsversammlung immer in Deutschland (Düsseldorf) stattfinden muss, die Verkaufskosten bei einem Immobilienverkauf maximal 3 % betragen dürfen sowie die Investoren spätestens 60 Tage nach Verkauf
eines Objektes Ihre Ertragsausschüttung erhalten müssen.

TSO DNL Active Property II L.P. – ertragsstarke US-Immobilien mit hohem Wertsteigerungspotentional

Der Zeitpunkt ist nach wie vor günstig. Aufgrund der relativ niedrigen Zinsen sowie der jüngsten Steuerreform stellen US-Immobilien mit Blick auf die erzielbaren Erträge eine äußerst solide Vermögensanlage dar. Nach einem Rückgang der inflationsbereinigten durchschnittlichen Preise für gewerbliche US-Immobilien um etwa 40 % bis 45 % zwischen Mitte 2007 und Ende 2009 ziehen seit 2010 auf dem deutlich niedrigen Niveau wieder moderat an. Zudem profitieren gerade die Immobilienmärkte von der vor wenigen Monaten beschlossenen Steuerreform. Insofern bieten die USA gerade
jetzt sehr gute Einstiegschancen für Immobilieninvestments. Voraussetzung hierfür sind allerdings detaillierte Kenntnisse über Märkte, Standorte
und die richtigen Zeitpunkte. Immobilien-Investments erfordern umfangreiches Know-how und spezifische Marktkenntnisse. Um auf dem
US-Immobilienmarkt langfristig überdurchschnittliche Ergebnisse für die Investoren erzielen zu können, empfiehlt sich die Spezialisierung. Erfolg versprechend sind Investitionen in unterbewertete Bestandsimmobilien mit Wertsteigerungspotenzial. Während herkömmliche Investitionsstrategien
im Markt für geschlossene US-Immobilienbeteiligungen typischerweise auf vollvermietete Immobilienwahrzeichen mit hohen Einstandspreisen
setzen, legt TSO neben einem stabilen Cash Flow großen Wert auf überdurchschnittliche Wertsteigerungspotenziale, wie sie zum Beispiel Immobilien mit einer niedrigen Vermietungsquote bieten. Die jahrzehntelange Vernetzung von The Simpson Organization im Südosten der USA macht das Unternehmen zu einem Kenner bestimmter lokaler Märkte. Hierdurch besteht ein Zugriff auf Immobilien, deren Ertragskraft und potenzielle Verkaufspreise durch ein suboptimales Immobilienmanagement nicht voll ausgeschöpft werden. TSO kauft solche Assets preiswert an, sorgt für
eine technische und kaufmännische Optimierung mit Hilfe hauseigener Spezialisten und kann die Immobilie mit einer erheblichen Wertsteigerung relativ zeitnah veräußern. Im Rahmen einer Benchmark-Studie kommt das unabhängige Analyseinstitut FMG Fondsmedia GmbH bei der Analyse aller historischen Verkaufstransaktionen der TSO im Zeitraum von 1992 bis 2016 zu einem außergewöhnlichen Ergebnis. Mit einem Vermögenszuwachs von mehr als 24 % p. a. bei einer durchschnittlichen Laufzeit von knapp fünf Jahren fällt der Ertrag für die TSO-Verkaufstransaktionen in etwa doppelt so hoch aus wie bei den US-Immobilienbeteiligungen deutscher Beteiligungsinitiatoren, basierend auf einem identischen Emissionszeitraum. Dabei war die Haltedauer der deutschen US-Immobilienbeteiligungen mit rund sieben Jahren mehr als doppelt so lange.

TSO DNL Active Property II L.P. -
Die Beteiligungsstruktur

Zum Zwecke der Risikominimierung erwirbt die Beteiligungsgesellschaft
TSO Active Property II LP die geplanten Immobilien nicht direkt, sondern mittelbar durch Objektgesellschaften. Hierzu hält die Beteiligungsgesellschaft (Siehe Schaubild Seite 6 und 7 des Prospektnachtrags Nr. 1, dunkelblaues Kästchen) Mehrheitsbeteiligungen an diversen Tochterunternehmen (Anlageobjekte der 1. Ebene, grüne Kästchen im Schaubild). Diese Tochterunternehmen halten wiederum Mehrheitsbeteiligungen an Objektgesellschaften (Anlageobjekte der 2. Ebene, rote Kästchen). Die Objektgesellschaften wiederum erwerben Mehrheitsbeteiligungen an den einzelnen Immobilien (Anlageobjekte der 3. Ebene, orangene Kästchen). Die Beteiligungsgesellschaft kann sich an mehreren Tochterunternehmen und jedes Tochterunternehmen kann sich an mehreren Objektgesellschaften beteiligen. Die Objektgesellschaften werden hingegen nur jeweils eine Immobilie halten. Diese Beteiligungsstruktur hat den entscheidenden Vorteil, dass bei einer Schieflage eines Immobilienobjekts die anderen Immobilien nicht in Mitleidenschaft gezogen werden.

TSO DNL Active Property  II L.P. -
Der Investitionsstandort

USA - Dimension eines Kontinents

Die USA sind nach wie vor die größte Volkswirtschaft der Welt. Rund ein Fünftel des jährlichen Welteinkommens wird in den USA erwirtschaftet. Flächenmäßig sind die USA, nach Russland und Canada, mit ca. 9,6 Mio. km2 der drittgrößte Staat der Welt (Quelle: www.cia.gov). Damit entspricht die Größe der USA etwa dem 27-fachen der Bundesrepublik Deutschland. Die Bevölkerungsanzahl der USA liegt, nach China und Indien, auf Platz 3. Entscheidender Faktor ist jedoch die Leistungsfähigkeit pro Arbeitnehmer. Setzt man die Bevölkerungsanzahl in Relation zum Bruttoinlandsprodukt,
wird die enorme Produktivität der amerikanischen Volkswirtschaft deutlich. Folgendes Beispiel veranschaulicht die geographischen Dimensionen der USA: Die Entfernung zwischen den New York und Houston entspricht in etwa der Entfernung zwischen Nord-Dänemark und Süd-Griechenland. Das lässt erahnen, wie viele verschiedene Immobilienmärkte und Wirtschaftsräume sich in den USA befinden. So wenig wie der Immobilienmarkt Griechenlands Einflüsse auf den deutschen Immobilienmarkt haben, so wenig wirken sich die wirtschaftliche Situation und die Immobilienpreise im Mittleren Westen, Kalifornien oder New York auf die Immobilienpreise im Südosten der USA aus.

Entwicklung der US-Bevölkerung

Seit 1980 sind die Vereinigten Staaten von Amerika um mehr als die gesamte Einwohnerzahl Deutschlands gewachsen. Eine stetig steigende Einwohner- und Beschäftigungszahl ist ein wichtiger Faktor für ein langfristig nachhaltiges Wirtschaftswachstum. Das U.S. Bureau of Census prognostiziert ein Bevölkerungswachstum der Einwohner von heute ca. 317 Mio. auf
ca. 423 Mio. im Jahr 2050. Derzeit wächst die US-Bevölkerung um mehr als drei Millionen Einwohner pro Jahr. Dabei verteilt sich die Bevölkerung nicht gleichmäßig über das Land. Die großen Ballungsgebiete konzentrieren sich überwiegend im Südosten.

Der Südosten der USA

Der TSO-DNL Active Property II LP wird ausschließlich im wirtschafts- und finanzstarken Südosten der USA zu investieren. Fokus liegt hier vor allem auf den folgenden Bundesstaaten: Georgia, Florida, Tennessee, South Carolina, North Carolina und Virginia - den Wachstums-Regionen Nr. 1 der USA.
Der Südosten der USA ist im nationalen Durchschnitt seit Jahren die
Region mit den höchsten Wachstumsraten. Dies gilt sowohl für die wirtschaftliche Entwicklung als auch für das Bevölkerungswachstum.
Selbst in der jüngsten weltweiten Krise verzeichnete die Region zahlreiche Unternehmensneugründungen und eine stetige Zunahme an Arbeitsplätzen. Seit Jahren finden sich viele Bundestaaten aus dem Südosten in den Top 10 von CNBC‘s „America‘s Top Staates for Business“. In 2014 belegte Georgia Platz 1, North Carolina Platz 5 und Virgina Platz 8.

Unternehmerfreundliches Klima: Der Südosten gilt als Ballungsraum für Unternehmen aus den Bereichen Technologie und Produktion. Viele hochqualifizierte Fachkräfte sowie niedrige Arbeits-und Betriebskosten, trotz hoher Löhne, locken Unternehmen in den Südosten. Dort genießen sie Steuervorteile und profitieren von einer ausgezeichneten Infrastruktur. Von Atlanta aus erreicht man innerhalb von zwei Flugstunden rund 80 % der amerikanischen Bevölkerung. Mit dem LKW ist dies in zwei Tagen möglich. Atlantas Flughafen ist der größte der Welt sowie zwei der wichtigsten Häfen der USA liegen im Südosten. Deshalb hat sich die Region zum Zentrum der US-Automobilindustrie entwickelt. VW produziert in Chattanooga, BMW in Spartanburg, Daimler Benz in Alabama und KIA Motors seit 2009 vor den Toren Atlantas. Auch Porsche, Siemens, Wacker Chemie und viele mittelständische deutsche Unternehmen haben genauso wie namhafte japanische Hersteller im Südosten der USA Niederlassungen.

TSO - The Simpson Organisation

TSO – The Simpson Organization, die auch als Asset Manager für die TSO-DNL Active Property II  L.P. tätig ist, haben die wertsteigernde Investitionsstrategie über einen sehr langen Zeitraum erfolgreich umgesetzt. TSO betreut seit 1992 einerseits das eigene Immobilienportfolio, übernimmt andererseits aber auch das Asset Management für institutionelle Großkunden. Für ein präzises Asset Management sind umfassende Analyseverfahren unverzichtbar, die TSO seit Anfang der neunziger Jahre stetig weiterentwickelt. Neben den Zahlen, Daten und Fakten zur Immobilie sind Kenntnisse über die zukünftige Standortentwicklung extrem förderlich. Die lokale Vernetzung von TSO führt dazu, dass das Unternehmen weitreichend und frühzeitig über diesen Faktor informiert ist. Das hauseigene TSO-Analyseverfahren umfasst den gesamten Prozess vom Einkauf der Immobilie über die Erstellung eines detaillierten Geschäftsplans bis zu den Grundlagen für einen erfolgreichen Verkauf der Immobilie. Aufgrund der selbst entwickelten Datenbanken können die Spezialisten von TSO in Echtzeit, beispielsweise während einer Verhandlung mit dem Verkäufer der Immobilie, etwaige Veränderungen von Preisen, Mieten, Kosten, Zinsen usw. sofort auf das Gesamtergebnis für die TSO-DNL Funds und somit auch für die TSO DNL Active Property II L.P. hochrechnen. Da bei einer Vielzahl
von Investitionsoptionen nur eine sehr geringe Anzahl potenzieller Ankäufe verbleibt und TSO nur Immobilien ankauft, von deren Nachhaltigkeit das Unternehmen überzeugt ist, investiert TSO grundsätzlich gemeinsam mit
den Privatinvestoren. Für die TSO-DNL Active Property II L.P. wird TSO
wie bereits erwähnt mindestens eine Million USD aus eigenen Mitteln bereitstellen. Weiterhin übernimmt TSO bzw. Allan Boyd Simpson persönlich sämtliche Fremdfinanzierungsrisiken, die infolge dessen von
der Beteiligungsgesellschaft der TSO DNL Active Property II L.P. vollständig abgeschirmt werden. An der Übernahme erheblicher finanzieller Risiken durch TSO kann der deutsche Investor der TSO DNL Beteiligungen ablesen, dass hier das Asset- Management gemeinsam mit den Anlegern investieren. Größtenteils investieren die TSO-Fachleute selbst eigenes Kapital in die jeweiligen Beteiligungsimmobilien. Investoren der TSO DNL Active Property II L.P. bauen damit auf einen Partner, der sein Geschäft seit vielen Jahren versteht und dessen Erfolg einer konstanten, disziplinierten und marktorientierten Investitionsstrategie zu verdanken ist. Und nicht zu vergessen: TSO und die von TSO beratenen Investoren haben seit 1988 bei keinem Investment Geld verloren. Bisher hat die TSO Immobilientransaktionen im Wert von über 3 Milliarden USD getätigt. Der Track-Record von TSO liegt seit der Unternehmensgründung 1988 bei exzellenten 24,3 % p.a., die durchschnittliche Haltedauer der Immobilien
bei rund 4,5 Jahren.

Fonds im Fokus

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Highlights

  • Vermögensanlage mit bewährtem Beteiligungskonzept
  • Gewerbeimmobilien im Südosten der USA
  • Ankauf von unterbewerteten Bestandsimmobilien mit hohem Entwicklungspotential
  • Immobilienauswahl auf Basis einer sorgfältigen Investmentanalyse
  • Top-Standorte nur im wirtschaftsstarken Südosten der USA (Georgia, Florida, North Carolina, etc.)
  • Keine langfristige Buy-and-Hold-Strategie
  • TSO hat seit 1988 bei keinem Investment Geld verloren!
  • TSO ist bei allen Beteiligungen mit eigenem Kapital investiert.
  • Persönliche Haftung für Hypothekendarlehen durch Allan Boyd Simpson (CEO TSO)
  • Track-Record der TSO seit 1988 > 24,3 % p.a.
  • Alle Vorgängerbeteiligungen schütten planmäßig aus.
  • Verkauf der Immobilien nach drei bis fünf Jahren geplant
  • Aktuell hat die Beteiligung bereits vier US-Immobilien erworben.
  • Weitere Immobilien kurz vor dem Ankauf
  • Maximale Laufzeit: 10 Jahre
  • Hurdle-Rate von 8,00 % p.a.
  • Ausschüttungen: vierteljährlich 8,00 % p.a. ab Ende 2015 geplant
  • Gesamtmittelrückfluß: rund 175 - 225 % geplant
  • Mehrerlöseteilung im Verhältnis 85 % Anleger
    zu 15 % TSO
  • Hoher persönlicher Steuerfreibetrag in den USA
  • Mindestbeteiligung: 15.000 USD zuzüglich 5 % Agio

Wichtiger Hinweis

Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet
und kann auch niedriger ausfallen. Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.
(Bitte beachten Sie die ausführlichen Hinweise am Ende dieser Seite.)

Fakten

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Wichtiger Warnhinweis

Dies ist eine unverbindliche Vorabinformation, die sich nicht als Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung versteht und weder ein öffentliches Angebot im Sinne des §8f Abs.1 Verkaufsprospektgesetz noch eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebotes darstellt. Maßgeblich für eine Beteiligung ist ausschließlich der Emissionsprospekt, insbesondere die speziellem Risikohinweise. Bei Alternativen Investmentfonds (AIF) und bei Vermögensanlagen handelt es sich um unternehmerische Beteiligungen, deren Erwerb mit erheblichen Risiken verbunden sind. Der wirtschaftliche Erfolg eines AIF beziehungsweise einer Vermögensanlage ist nicht gewährleistet. Die in Aussicht gestellten Erträge können deshalb geringer als prognostiziert oder ganz ausfallen. Die Anlage ist nur eingeschränkt veräußerbar. Es besteht kein einer Wertpapierbörse vergleichbarer Handelsplatz. Grundsätzlich besteht ein Risiko der Insolvenz der einzelnen Vertragspartner und/oder des Initiators, was beim Investor bis zum Totalverlust seiner Kapitaleinlage führen kann.

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