TSO-DNL Fund IV  -  US-Immobilienfonds mit kurzer Laufzeit

Elf Immobilien im Bestand
Erste Rückflüsse in 2014 erwartet



TSO-DNL Fund IV - DIE BETEILIGUNG

Mit dem TSO-DNL Fund IV investiert der Anleger in ein Immobilien-Portfolio mit derzeit elf vermieteten Gewerbeimmobilien an dauerhaft nachgefragten Top-Standorten im Südosten der USA. Innerhalb der geplanten Laufzeit von nur drei bis fünf Jahren bekommen die Anleger des TSO-DNL Fund IV laufende vierteljährliche bevorrechtigte Ausschüttungen von 8,0 % p.a. Die Erträge sind in den USA bis zum Steuerfreibetrag von 3.800 USD (2012) steuerfrei. In Deutschland unterliegen nur die steuerpflichtigen Erträge gemäß des Doppelbesteuerungsabkommens dem Progressionsvorbehalt. Insgesamt belaufen sich laut Prognoserechnung des TSO-DNL Fund IV inklusive der Verkaufserlöse von rund 189,2 % die Gesamtausschüttungen auf etwa 214,9 %. Dabei geht der Initiator von jährlichen Wertsteigerungen zwischen 14 % und 22 % aus. Die TSO – The Simpson Organization wurde 1988 von Allan Boyd Simpson als Immobilienberatungsgesellschaft gegründet und besticht seit 1992 als Asset Manager für Ihre Immobilientransaktionen mit einem Vermögenszuwachs von etwa 24 % p.a.! Als Highlight ist zu vermerken, dass die TSO beziehungsweise die von TSO beratenen Investoren mit keinem Investment bisher jemals Kapital verloren haben. Zudem investiert die TSO gemeinsam mit den Investoren mindestens eine Million USD eigene Mittel in ihre Immobilienfonds; so auch in den aktuellen TSO-DNL Fund IV. Allan Boyd Simpson übernimmt die persönliche Haftung der Hypothekendarlehen. Erst nach einer eingehenden sorgfältigen Investmentanalyse werden ausschließlich Bestandsimmobilien zu deutlich unter ihrem Marktwert liegenden Einstandspreisen mit zeitnahen, laufenden Erlösen für die Fondsgesellschaft erworben. Nach den bisher erfolgreichen Optimierungsmaßnahmen sollen die Immobilien innerhalb eines Zeitraums von drei bis fünf Jahren wieder gewinnbringend veräußert werden. Im Folgenden werden die bereits für den TSO-DNL Fund IV erworbenen Bestandsimmobilien, einem Mix von Core- und Entwicklungsimmobilien, näher vorgestellt:

TSO-DNL Fund IV – Die Beteiligungsobjekte

121 Perimeter Center West Office Building, L.P. / Atlanta, GA: Das erste Objekt des TSO-DNL Fund IV liegt an einem Top-Standort im demographischem Zentrum von Atlanta, dem nördlichen Bürodistrikt Central Perimeter und in bester Lage zwischen der neu renovierten Perimeter Mall und dem Neubaugebiet Perimeter Place. Die dreistöckige Class-A-Büroimmobilie wurde auf einem überdurchschnittlich großen Eigentumsgrundstück mit einer Fläche von ca. 18.980 qm erbaut. Ein nennenswerter Anteil des Grundstücks kann als Baugrundstück separat ertragserhöhend veräußert werden. Baugrundstücke sind an diesem Top-Standort nur sehr begrenzt verfügbar. Die Ankermieter Sun Trust und Tin Lizzies nutzen 100 % der Mietfläche und bezahlen marktgerechte Mieten. Der Kaufpreis betrug 8,7 Mio. USD und entspricht einer Cap Rate (Kapitalisierungsrate, wird im europäischen Sprachraum häufig mit Anfangsmietrendite oder Bruttomietrendite gleichgesetzt) von 8,8 %. Die Vergleichs-Cap-Rate liegt dagegen bei 6,9 – 7,1 %. Daraus leitet sich ein aktueller Marktkaufpreis von etwa 10,8 Mio. USD ab. Daraus ergibt sich eine rechnerische Kaufpreisersparnis in Höhe von 19 %. Die Wiederherstellungskosten werden sogar auf etwa 12 – 15 Mio. USD geschätzt.

Shops of Dunwoody, L.P. / Dunwoody, GA: Dunwoody zählt zu den exklusivsten und schönsten Wohngebieten Atlantas mit einer überdurchschnittlichen Kaufkraft. Die einzelnen Geschäfte des Einkaufzentrums „Shops of Dunwoody“ sind im viktorianischen Stil erbaut. Ein breiter Mieter-Mix aus insgesamt 23 Mietern bietet eine überdurchschnittliche Diversifikation. Die Mietflächen von 6.568 m2 waren beim Kauf zu 84,1 % vermietet. Der Kaufpreis von 11,5 Mio. USD entspricht einer Bruttomietrendite von 8,1 %. Gemäß der Vergleichs-Cap-Rate von
7,5 % beträgt die Kaufpreisersparnis bei diesem Objekt rund 1 Mio. USD oder 8 %. Die Wiederherstellungskosten werden auf ca. 14 – 15 Mio. USD geschätzt. Die durchschnittlichen Shop-Mieten von 19,61 USD/Sf liegen aktuell am unteren Rand der Marktvergleichsmieten und bieten neben der Vollvermietung durch das erfahrene TSO-Vermietungsmanagement damit in den nächsten Jahren für die Investoren des TSO-DNL Funds IV deutliches Steigerungspotential.

100 East Second Avenue Building, L.P. / Rome, GA: Das vierstöckige Class-A-Bürogebäude mit einer Fläche von etwa 4.800 m2 wurde auf einem großzügigen Eigentumsgrundstück mit einer Fläche von ca. 8.093 m2 an einem exzellenten Standort und an zentraler Lage inmitten der Stadtzentrums von Rome (Georgia) erbaut, lediglich ein Block von der Kreuzung der beiden Hauptdurchgangsstraßen von Rome entfernt. Bei einem Vermietungsstand von etwa 90 % betrug der Kaufpreis 2,55 Mio. USD, was einer Bruttomietrendite von 8,7 % entspricht. Die Vergleichs-
Cap-Rate lag bei ca. 8,00 %, woraus sich ein rechnerischer Kaufpreis
von rund 2,773 Mio. USD ermitteln lässt. Daraus errechnet sich eine Kaufpreisersparnis von etwa 8,8 %. Bei ca. 8 Mio. USD liegen die geschätzten Wiederherstellungskosten! Die durchschnittlichen Mieten liegen mit 11,50 USD/Sf deutlich unter der Marktvergleichsmiete von 16,00 USD/Sf. Zusammen mit einer höheren Vermietungsquote steckt hier ein deutliches Erhöhungspotential für den TSO-DNL Fund IV in den kommenden Jahren.

Corporate Center Conyers, L.P. / Conyers, GA: Die Immobilie liegt an einem Top-Standort direkt am Highway 138, mit täglich etwa 45.000 Fahrzeugen einer der am stärksten befahrenen Verbindungsstraßen von Conyers. An dieser Top-Lage befinden sich in unmittelbarer Nähe von einer Vielzahl an Einkaufsmöglichkeiten, Hotels, Geschäften und Restaurants im Zentrum von Conyers sowie vom Georgia International Horse Park. Der Kaufpreis von 2,4 Mio. USD ergibt eine Cap Rate von 8,8 %. Abgeleitet von der aktuellen Marktbruttomietrendite von ca. 7,5% lässt sich ein Marktkaufpreis von etwa 2,816 Mio. USD ermitteln. Die geschätzten Wiederherstellungskosten liegen sogar bei 3,6 Mio. USD. Daraus errechnet sich eine Kaufpreisersparnis von rund 15 % gegenüber dem aktuellen Marktpreis. Das vierte Objekt des TSO-DNL Fund IV ist zu etwa 92 % der Mietflächen an die Sun Trust Bank mit 9,28 USD/Sf vermietet, was deutlich unter der üblichen Marktmiete von 16,00 – 18,00 USD/Sf. liegt. Durch zukünftige Mieterhöhungen hin zur ortsüblichen Miete ergibt sich ein deutliches Wertsteigerungspotential des Immobilienobjekts.

10 Franklin Plaza, L.P. / Roanoke, VA: Die Fondsimmobilie liegt in einem der am dichtesten bebauten Büromärkte Virginias, der sich insbesondere dadurch auszeichnet, dass die Mietpreise seit Jahren konstant steigen. Hintergrund ist eine traditionell hohe Flächenauslastung der Büroflächen im Geschäftszentrum von Roanoke (aktuell ca. 95 %). Hieraus resultiert eine langfristig günstige Wettbewerbssituation, da nur noch sehr geringe Bauaktivitäten möglich sind (Grundstücksknappheit). Die 1a-Lage im Stadtzentrum von Roanoke mit exzellenter Erreichbarkeit. Das Objekt ist umgeben von einer Vielzahl von Einkaufsmöglichkeiten, Hotels und Restaurants. Die durchschnittlichen Mieten der zu 100 % vermieteten Core-Immobilie liegen mit 17,86 USD/Sf aktuell etwas unter den Marktvergleichsmieten von 18,00 bis 24,00 USD/Sf und bieten damit in den nächsten Jahren durchaus Mieterhöhungspotential. Das Objekt wurde zu einer Bruttomietrendite von 9,2 % beziehungsweise 17,775 Mio. USD für den TSO-DNL Fund IV erworben. Die Vergleichs-Cap-Rate liegt hingegen bei etwa 8,0 %, was einem Verkehrswert von ca. 20,45 Mio. USD entspricht. Hieraus ergibt sich ein rechnerischer Einkaufsvorteil in Höhe von rund
15,1 %. Die Wiederherstellungskosten werden sogar auf etwa 24 Mio. USD geschätzt.

Shoppes of Baymeadows, L.P. / Jacksonville, FL: An diesem Top-Standort des Einkaufzentrums haben die Konsumenten im Fünf-Meilen-Radius im vergangenen Jahr etwa 2,7 Milliarden USD ausgegeben. Mit der 1a-Lage an der Baymeadows Road, nahe der Interstate 95, befindet sich die Immobilie an einer zentralen Verkehrsader, die täglich rund 55.000 Fahrzeuge passieren. Die Immobilie ist hervorragend sichtbar und äußerst komfortabel erreichbar. Diverse Renovierungsmaßnahmen an Fassaden und im Inneren sowie eine aufwendige neue Gestaltung der Landschaftsflächen innerhalb der letzten vier Jahre haben die Immobilie stetig aufgewertet. Bei den Shoppes of Baymeadows handelt es sich um ein sehr chancenreiches Investment, da in der Umgebung kein Bauland verfügbar ist, auf dem vergleichbare Immobilien errichtet werden könnten. Das Objekt konnte mit 3,1 Mio. USD beziehungsweise einer Bruttomietrendite von 10,6 % zu einem extrem günstigen Einkaufspreis auf Basis des Vermietungsstands von ca. 80 % der verfügbaren Mietflächen für den TSO-DNL Fund IV erworben werden. Die Vergleichsbruttomietrendite liegt bei 7,25 % bis 7,5 %. Daraus ermittelt sich ein Marktwert von ca. 4,54 Mio. USD, damit wurde das Objekt mit einem Einkaufsvorteil von 32 % eingekauft. Die geschätzten Wiederherstellungskosten liegen bei rund 12 Mio. USD! Daraus ergibt sich ein überdurchschnittliches Erlös- und Wertsteigerungspotential im Zuge der Vollvermietung durch das erfahrene TSO-Vermietungsmanagement.

NEU: The Shops at Amelia Market, L.P. / Fernandina Beach, FL: Das siebte Objekt des TSO-DNL Fund IV bietet dank der erstklassigen Lage Lage im Amelia Island “The Shops at Amelia Market“ der ansässigen Bevölkerung Einkaufsmöglichkeiten auf höchsten Niveau.Das Durchschnittseinkommen im 3 Meilen Radius um das Center liegt mit rund USD 130.000 deutlich über dem nationalen Durchschnitt. Im 5 Meilen Radius leben über 20.000 Menschen, von denen derzeit etwa 57 % über einen Universitätsabschluss verfügen. Weiterhin profitiert das Center von gehobenen Tourismus zum Beispiel im „Ritz Carlton Resort“ und dem „Amelia Island Plantation“. „The Shops at Amelia Market“ ist das den beiden Haupttouristenzielen am nächsten gelegene Einkaufscenter. Der bonitätsstarke Haupt- und Magnetmieter „Harris Teeter“ befindet sich seit 2006 im Center und hat einen langfristigen Mietvertrag bis 2024 mit vier Verlängerungsoptionen über jeweils fünf Jahre abgeschlossen. Harris Teeter betreibt im Südosten der USA über 200 Lebensmittelfachmärkte, beschäftigt ca. 24.000 Mitarbeiter und erwirtschaftete in 2011 bei einem Jahresumsatz von rund 4,3 Mrd. USD einen Gewinn von 181 Mill. USD.  Der Kaufpreis von 6,8 Mill. USD entspricht einer Cap Rate von 8,1 %. Die ermittelte Marktvergleichs-Cap-Rate von 6,79 % ergibt einen Marktpreis von etwa 8,1 Mio. USD. Die Wiederherstellungskosten werden auf rund 9,12 Mio. USD geschätzt. Insgesamt leitet sich daraus eine rechnerische Kaufpreisersparnis von ca. 16 % ab. Aber „The Shops at Amelia Market“ bieten Investoren eine erhebliche Chance auf eine positive Preisentwicklung. Die Gründe hierfür sind u.a. die Erneuerung verschiedener Mietverträge, Vermietung von Leerstandsflächen und ein Baugrundstück mit Baugenehmigung. Derzeit befinden sich acht Mieter im Objekt, deren Mieten deutlich unter den aktuellen Marktmieten liegen. Das Center, mit einer Mietfläche von gesamt ca. 4.900 qm, ist aktuell zu 91 % vermietet.  Weitere ca. 450 qm freie Mietfläche sind renoviert und bezugsfertig. Derzeit laufen Verhandlungen mit Harris Teeter über die Anmietung der verfügbaren 9 % Verkaufsfläche. Das Center steht auf einem ca. 35.000 qm großem Grundstück mit 300 Parkplätzen und einem zur Bebauung freigegebenem Areal, auf dem ein Anbau mit weiteren ca.
1.200 qm Mietfläche errichtet werden könnte. DIeses Baugrundstück mit Baugenehmigung wurde in der obigen Kalkulation jedoch noch gar nicht berücksichtigt!

TSO-DNL Fund IV – Investition in ertragsstarke US-Immobilien

Der Zeitpunkt ist günstig. Aufgrund der nach wie vor relativ niedrigen Zinsen stellen US-Immobilien mit Blick auf die erzielbaren Erträge eine äußerst solide Vermögensanlage dar. Nach einem Rückgang der inflationsbereinigten durchschnittlichen Preise für gewerbliche US-Immobilien um etwa 40 % bis 45 % zwischen Mitte 2007 und Ende 2009 ziehen seit 2010 auf dem deutlich niedrigen Niveau wieder moderat an. Insofern bieten die USA gerade jetzt sehr gute Einstiegschancen für Immobilieninvestments. Voraussetzung hierfür sind allerdings detaillierte Kenntnisse über Märkte, Standorte und die richtigen Zeitpunkte. Immobilien-Investments erfordern umfangreiches Know-how und spezifische Marktkenntnisse. Um auf dem US-Immobilienmarkt überdurchschnittliche Ergebnisse für die Investoren erzielen zu können, empfiehlt sich die Spezialisierung. Erfolg versprechend sind Investitionen in unterbewertete
Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial. Um solche Immobilien erwerben zu können, ist ein erfahrener Partner unverzichtbar. Während herkömmliche Investitionsstrategien im Markt für geschlossene US-Immobilienfonds typischerweise auf vollvermietete Immobilienwahrzeichen mit hohen Einstandspreisen setzen, legt TSO neben einem stabilen Cash Flow großen Wert auf überdurchschnittliche Wertsteigerungspotenziale. Die jahrzehntelange Vernetzung von The Simpson Organization im Südosten der USA macht das Unternehmen zu einem Kenner bestimmter lokaler Märkte. Hierdurch besteht ein Zugriff auf Immobilien, deren Ertragskraft und potenzielle Verkaufspreise durch ein suboptimales Immobilienmanagement nicht voll ausgeschöpft werden. TSO kauft solche Assets preiswert an, sorgt für eine technische und kaufmännische Optimierung mit Hilfe hauseigener Spezialistenteams und kann die Immobilie mit einer erheblichen Wertsteigerung relativ zeitnah veräußern. Im Rahmen einer Benchmark-Studie kommt das unabhängige Analyseinstitut FMG Fondsmedia GmbH bei der Analyse aller historischen Verkaufstransaktionen der TSO im Zeitraum von 1992 bis 2008 zu einem außergewöhnlichen Ergebnis. Mit einem Vermögenszuwachs von ca. 24 % p. a. nach einer Laufzeit von knapp drei Jahren fällt der Ertrag für die TSO-Verkaufstransaktionen in etwa doppelt so hoch aus wie bei den US-Immobilienfonds deutscher Fondsanbieter, basierend auf einem identischen Emissionszeitraum. Dabei war die Haltedauer der deutschen US-Immobilienfonds mit rund sieben Jahren mehr als doppelt so lange.

TSO – The Simpson Organization als Asset Manager für den TSO-DNL-Fund IV haben die wertsteigernde Investitionsstrategie über einen sehr langen Zeitraum erfolgreich umgesetzt. TSO betreut seit 1992 einerseits das eigene Immobilienportfolio, übernimmt andererseits aber auch das Asset Management für institutionelle Großkunden. Für ein präzises Asset Management sind umfassende Analyseverfahren unverzichtbar, die TSO seit Anfang der neunziger Jahre stetig weiterentwickelt. Neben den Zahlen, Daten und Fakten zur Immobilie sind Kenntnisse über die zukünftige Standortentwicklung extrem förderlich. Die lokale Vernetzung von TSO führt dazu, dass das Unternehmen weitreichend und frühzeitig über diesen Faktor informiert ist. Das hauseigene TSO-Analyseverfahren umfasst den gesamten Prozess vom Einkauf der Immobilie über die Erstellung eines detaillierten Geschäftsplans bis zu den Grundlagen für einen erfolgreichen Verkauf der Immobilie. Aufgrund der selbst entwickelten Datenbanken können die Spezialisten von TSO in Echtzeit, beispielsweise während einer Verhandlung mit dem Verkäufer der Immobilie, etwaige Veränderungen von Preisen, Mieten, Kosten, Zinsen usw. sofort auf das Gesamtergebnis für den TSO-DNL Fund IV hochrechnen. Da bei einer Vielzahl von Investitionsoptionen nur eine sehr geringe Anzahl potenzieller Ankäufe verbleibt und TSO nur Immobilien ankauft, von deren Nachhaltigkeit das Unternehmen überzeugt ist, investiert TSO grundsätzlich gemeinsam mit den Privatinvestoren. Für den TSO-DNL Fund IV wird TSO wie bereits erwähnt mindestens eine Million USD aus eigenen Mitteln bereitstellen. Weiterhin übernimmt TSO bzw. Allan Boyd Simpson persönlich sämtliche Fremdfinanzierungsrisiken, die infolge dessen von der Fondsgesellschaft des TSO-DNL Fund IV vollständig abgeschirmt werden. An der Übernahme erheblicher finanzieller Risiken durch TSO kann der deutsche Investor des TSO-DNL Fund IV ablesen, dass hier das Asset- und Fondsmanagement gemeinsam mit den Anlegern investieren. Größtenteils investieren die TSO-Fachleute selbst eigenes Kapital in die jeweiligen Fondsimmobilien. Investoren des TSO-DNL Fund IV bauen damit auf einen Partner, der sein Geschäft seit vielen Jahren versteht und dessen Erfolg einer konstanten, disziplinierten und marktorientierten Investitionsstrategie zu verdanken ist. Und nicht zu vergessen: TSO und die von TSO beratenen Investoren haben seit 1988 bei keinem Investment Geld verlosen, und das bei rund 70 großen Immobilientransaktionen im Wert von ca. 3 Milliarden USD.

Fonds im Fokus

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Highlights

  • Investment in mindestens sechs Bestandsgewerbeimmobilien
  • Bewährtes Fondskonzept mit Streuung auf mindestens drei US-Bundesstaaten im Südosten der USA (Georgia, Florida und Virginia)
  • Ausschließlich Ankauf von Bestandsimmobilien mit zeitnahen laufenden Mieteinnahmen auf Basis einer sorgfältigen Investmentanalyse deutlich unter den Verkehrswerten
  • TSO hat seit 1988 bei keinem Investment Geld verloren!
  • TSO ist bei allen Fonds mit eigenem Kapital investiert.
  • Persönliche Haftung für Hypothekendarlehen durch Allan Boyd Simpson (CEO TSO)
  • Alle Vorgängerfonds schütten planmäßig aus.
  • Fondslaufzeit geplant zwischen drei und fünf Jahren
  • Geplanter durchschnittlicher Ertrag 14 – 22 % p.a. (entspricht dem Tracking Record seit 1988)
  • Hoher persönlicher Steuerfreibetrag in den USA
  • Vierteljährliche Ausschüttung: 8,00 % p.a.
  • Gesamtausschüttungsprognose: 214,90 %
  • Beteiligung ab 15.000 USD (ca. 12.000 EUR) zzgl.
    5 % Agio möglich

Fakten

Werbung (Analysen & Presse)

FILM: DNL Real Invest AG

Film: TSO - The Simpson Organization

FILM: Cary, NC - Millpond Village

FILM: Atlanta, 121 Perimeter Center West

FILM: Atlanta, 56 Perimeter Center East

FILM: Dunwoody, The Shops of Dunwoody

FILM: Dunwoody, Dunwoody Plaza

FILM: Rome, 100 East Second Avenue Building

Wichtiger Hinweis

Dies ist eine unverbindliche Vorabinformation, die sich nicht als Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung versteht und weder ein öffentliches Angebot im Sinne des §8f Abs.1 Verkaufsprospektgesetz noch eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebotes darstellt. Maßgeblich für eine Beteiligung ist ausschließlich der Emissionsprospekt, insbesondere die speziellem Risikohinweise. Es handelt sich um eine unternehmerische Beteiligung. Der wirtschaftliche Erfolg der Vermögensanlage kann nicht mit Sicherheit vorhergesehen werden. Geplante Auszahlungen können geringer als prognostiziert oder gänzlich ausfallen. Die Anlage ist nur eingeschränkt veräußerbar. Es besteht kein einer Wertpapierbörse vergleichbarer Handelsplatz. Grundsätzlich besteht ein Risiko der Insolvenz der Vertragspartner und/oder der Fondsgesellschaft, was beim Anleger bis zum Totalverlust seiner Kapitaleinlage führen kann.

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